Как переживает рынок недвижимости в Бийске затяжные каникулы из‑за коронавирусной пандемии, падения стоимости нефти и снижения курса рубля? Действительно ли стоит ожидать массового прихода покупателей из Москвы? Продавать или покупать недвижимость в существующих условиях?
Что изменилось?
Анастасия Исаева, АН „Капитэль“:
— Особых глобальных изменений в работе не увидела. Ипотечные кредиты банки как давали, так и дают, в МФЦ проводятся обычные сделки купли-продажи, все как и раньше, разве что общий объем операций и число показов снизились. Люди стали осторожнее, больше проводят времени дома из‑за коронавируса. Еще один момент: при заключении сделок, к примеру, по ипотеке, банки теперь настоятельно рекомендуют проводить электронную регистрацию, которая, к слову, стоит семь тысяч рублей. Поскольку, мол, в МФЦ еще идти надо, а это чревато в связи с коронавирусом. У меня так сложилось, как раз недавно было два клиента с заявлениями на ипотечное кредитование. Одни согласились на электронную регистрацию, другие не стали.
Немножечко поднялись цены на однокомнатные квартиры. Еще месяца два назад отмечался подъем стоимости квартир на первичном рынке недвижимости, в новостройках. Если по общей цене за квартиры смотреть, а не по ценам за отдельные квадраты, где‑то на 50–200 тысяч рублей.
— Сделки не срывались из‑за режима самоизоляции?
— У меня была одна такая ситуация: люди посмотрели квартиру, вроде бы готовы были ее взять, но продавцы в связи с коронавирусом решили поднять цену на 50 000 рублей. Не совсем красиво, я пыталась им это объяснить. Покупатели сказали: „Ладно, мы пойдем на сделку. Но только когда кончится карантин“.
Мария Рыжих, АН „Жилфонд-Бийск“:
— Весна этого года заставила нас всех поволноваться не на шутку. Кризис грянул — с обвалом цены нефти, с коронавирусом и карантином. Все понимают, что самое сложное время еще впереди. Но на рынке недвижимости не происходит глобальных катаклизмов, и предпосылок к этому нет.
По России специалисты отмечают снижение цен на жилье до 3% в марте. Итоги апреля еще подводятся, но уже понятно, что цифра будет значительно больше. В Бийске пока можно говорить только о снижении спроса и уменьшении количества сделок. Но это вполне объяснимо.
Во время карантина многие люди боятся показывать квартиру, пускать к себе посторонних и покидать дом без острой необходимости. Да и сами организации и учреждения практически не работают с гражданами. Собрать документы и справки крайне затруднительно.
Нельзя сказать, что все просто встало. МФЦ принимают документы по предварительной записи, банки проводят электронные регистрации, по договоренности можно провести сделку у нотариуса. Процесс понемногу идет, надо только приложить больше усилий. Как только снимут ограничения, все возобновится, и отложенные сделки состоятся.
Павел Катаров, АН „Атон“:
— Если говорить про наш городской рынок недвижимости, на нем особых изменений не произошло. Рынок недвижимости очень статичен, он не мечется, как биржевой, когда вечером лег — одна цена нефти, утром встал — уже другая. Он поднимается медленно, но также и очень медленно падает. Он очень малоподвижный, начиная от Москвы, заканчивая Бийском.
Что касается изменений активности по объявлениям на традиционном месте — в газете — то этому объяснение простое — многие ушли в другие ресурсы. На международные и федеральные сайты объявлений, например. Если лет пять назад эти ресурсы выступали в качестве помощника риелтора, то теперь стали походить на его убийцу.
— Профессия риелтор вымирает?
— Думаю, да, профессия из‑за новых современных инструментов коммуникации продавца и покупателя вымрет в своем классическом виде, особенно в сфере простых сделок. Почему многие ушли из риелторов? Сложно. Сегодня у меня, к примеру, с утра такая «движуха»: три объекта, четыре субъекта. У всех свои интересы. Их нужно собрать, разложить по полочкам, обсудить все возможные варианты и так далее, и так далее, и через специализированный интернет-сервис для покупателей и арендаторов недвижимости этого не сделать в сегодняшнем формате. Я думаю, мы еще поработаем лет пять, как сейчас работаем, и будем востребованы.
— А как изменился коммерческий сектор недвижимости?
— Коммерческий сектор примерно так же, как и жилой. То есть никак. Офисные здания в городе увешаны „Продам“ или „Аренда“, вот так бизнес развивается в нашем славном наукограде. Такие помещения продаются по три-четыре года.
Ждать ли нашествия москвичей?
По всему Алтаю пошли слухи, что в ближайшее время сюда хлынут потоки спасающихся от пандемии коронавируса москвичей. Скупят все турбазы Горного Алтая, начнут хватать, как горячие пирожки, дома в Алтайском крае, в Бийске и Белокурихе. Подтверждаются ли слухи реальными данными?
Анастасия Исаева, АН „Капитэль“:
— Про людей, желающих приобрести недвижимость в Горном Алтае, еще есть информация, а вот по Бийску — нет. Лично я с подобными предложениями не встречалась и пока в качестве клиентов агентства москвичей не видела.
Павел Катаров, АН „Атон“:
— Два федеральных агентства недвижимости цены на крупном сайте объявлений ни с того ни с сего подняли процентов на тридцать. Но я думаю, что это монопольный сговор, чтоб нас убить. Чтобы все продавцы ломанулись к ним. Они, я считаю, сейчас и гонят достаточно сильную волну, мол: „Ребят, да вы что, сейчас такое время, все непредсказуемо, вы что так дешево продаете? Да цены завтра взорвутся! Пол-Москвы переехало в Горно-Алтайск, оставшаяся половина переедет в Республику Алтай. Ну и здесь, в Бийске, еще 10% Москвы осядет. Вы что?! Надо сжать рынок, надо выжимать цены!“
Но как только начинают говорить: „Вот, москвичи скупают недвижимость!“ я отвечаю: „Ребята! Покажите мне по факту, где в Бийске какую‑то квартиру купил москвич. Пять тысяч заплачу!“ Никто еще ни разу мне конкретного примера не привел. Я считаю, это все на уровне разговоров и слухов. По той информации, которой я владею, за время всего вот этого психоза только один иногородний житель купил квартиру у нас в Бийске. И не потому, что он прячется от коронавируса и решил залечь на дно в нашей глубинке. Нет. Это давно спланированная сделка. У него многодетная семья, они каждое лето приезжают к родителям в Бийск. Ну и решили, в конце концов, приобрести квартиру, чтобы быть поближе к родителям. Хорошее жилье, достойные соседи, а почему не купить? Не потому, что они сбегают из Новосибирска, а потому что им это надо.
Мария Рыжих, АН „Жилфонд-Бийск“:
— В начале карантинной эпопеи в СМИ прошла информация о том, что жители Москвы и центральных регионов России устремили свой взгляд в сторону Алтая, особенно таких лакомых мест, как Белокуриха и Горно-Алтайск. Здесь и горы есть, и цивилизация. Можно жить с комфортом и скрываться от техногенных катастроф или вирусов.
Честно скажу, пока ни в Бийске, ни в Барнауле мы не ощутили этого. Самые крупные агентства недвижимости находятся в краевом центре и Бийске, но сильного всплеска интереса столичного бизнес-класса к дорогим домам и коттеджам Белокурихи пока нет. Возможно, после того, как карантин снимут и можно будет спокойно летать в другие регионы, он и случится. Поживем — увидим. В этом вопросе прогнозы бессмысленны.
Гораздо интереснее помогать своим, местным жителям. Накануне Дня Победы наша компания стала причастна к одному приятному событию. Ветеран Великой Отечественной войны, житель села Буланиха Анохин Александр Семенович приобрел с помощью государственных средств жилье, и наше агентство помогло провести сделку в непростых условиях самоизоляции. Александр Анохин 17‑летним парнем был призван в октябре 1944 года. Сначала воевал на Карельском фронте, потом, после ранения, на противоположном краю страны — на Дальнем Востоке. Вернулся домой только в 1951 году. Потом была целина и длинная жизнь в родной деревне. Работал ветеринаром, его знают все взрослые жители села. Награжден медалями за победу над Германией и Японией и за освоение целинных земель, множеством других наград. Теперь у него с дочерью есть очень хороший благоустроенный дом — с качественным ремонтом, земельным участком и как раз в родной деревне, откуда он ни за что не хотел уезжать.
По словам Клавдии Александровны Стрельниковой, дочери ветерана, найти хороший благоустроенный дом в Буланихе было непросто. Хозяева дома согласились подождать, пока будут перечислены средства госпрограммы. К тому же все оформление необходимо было закончить до 9 мая, а все осложнялось карантином. В наше агентство обратились продавцы дома. Мы подготовили сделку и организовали выездную регистрацию. Все удалось провести за один день, и теперь ветеран Великой Отечественной и его дочь будут жить в очень хороших условиях.
Что дальше?
Мария Рыжих, АН „Жилфонд-Бийск“:
— Надо честно признать: материальное положение очень многих людей ухудшится. Думаю, уже сейчас на многих предприятиях и в компаниях готовятся приказы о сокращении зарплат и штата. Первый рабочий день для тысяч людей станет черным днем. Свидетельство тому — вал обращений в центр занятости, который уже начался 2–3 недели назад.
Как следствие, денег на руках у людей станет меньше, число покупателей на рынке недвижимости значительно сократится.
Есть один большой плюс в этой минусовой картине мира. Банки тоже снижают ставки, в том числе по ипотеке, чем нынешний кризис как раз и отличается от предыдущего. Тогда банки, наоборот, повышали ставки, и рынок встал. Сейчас государство стремится поддержать строительную отрасль, понимая, что недвижимость — один из локомотивов экономики.
Дешевая ипотека должна сдержать падение покупательской способности, но все равно кредит на много лет смогут позволить себе лишь те, кто уверен в своих доходах и сейчас, и в будущем.
Цены на жилье будут снижаться. Спрос — самый точный барометр стоимости любого товара. Поэтому один простой совет. Если вы уже точно решили продавать квартиру или дом, делайте это немедленно. Сейчас самый хороший момент. Цены еще высокие, ипотеки стали дешевле, и на рынке есть люди с уже одобренными кредитами. И ни в коем случае не повышайте цену, ориентируясь на курс доллара. Жители Бийска покупают и продают жилье за рубли, и валютные качели в этом случае не имеют значения.
Павел Катаров, АН „Атон“:
— Читал интересную статью одного из экспертов русской недвижимости. Он прогнозирует, что риелторы сейчас будут в шоколаде. Другой наш достаточно уважаемый алтайский риелтор, самый первый в Алтайском крае, Геннадий Ефимович Малков, говорит: „Да, риелторы будут при делах. Но цены упадут процентов на тридцать к концу года“.
Помнится, в ноябре 2014 года, когда рубль упал вдвое, около половины продавцов недвижимости сняли ее с продажи, а остальные просто взяли и подняли цены. Сейчас и нефть дешевеет, и доллар вырос, плюс пандемия — такого еще не наблюдалось. Но что интересно, в этой ситуации очень мало продавцов дернулись, стали кардинально менять ценники. Денег‑то у людей и раньше не было, а сейчас вообще нет. Поднять цену можно, но кто купит? Квартиры и так продаются годами. Стоимость сейчас в какой‑то мере зависит не от колебаний и психоза, а от того, насколько владелец хочет продать, насколько ему нужны деньги. Вот есть на АБ две квартиры, практически одинаковые и одного состояния. Владельцы одной при продаже скинули сто тысяч, поскольку им действительно нужно продать. Если она стоила 1 650 000, до 1 550 000 рублей они готовы торговаться. Но это самый низкий порог. И точно такая же квартира, плюс-минус одинаковое состояние, предлагается за 1 730 000 рублей, и владельцы не торгуются уже полгода. Потому что в первом случае собственнику нужны деньги. А во втором случае люди достаточно обеспеченные, поэтому они могут и не торопиться.
— И сколько, интересно, так может квартира продаваться?
— Иногда годами. Та квартира, за которую внесли задаток новосибирцы, продавалась полтора года.
— Много ли потенциальных покупателей ее смотрело?
— Ох… Не представляете, сколько много! Человек пятнадцать ее пересмотрело точно. Место достойное и цена неплохая, но вот торга нет. Потому что человек живет в столице, торга нет и все. Он не спешит.
— Материнские капиталы, ипотеки, снижение процентных ставок — все это сейчас играет роль?
— Сезон материнских капиталов очень резко просел еще в начале 2019 года. Если в 2018 году было около 90 сделок по маткапу в год, то в следующем их количество уменьшилось до 15. В 2020‑м мы оформили штук 5 или 6. В общем, объем сделок с участием материнского капитала незначительный и особо не влияет на рынок недвижимости.
Что касается ипотеки, которая сейчас выдается под 6,5%. Мое мнение — это тоже не повлияет на рынок никак. Вот если бы делали для поддержания экономики и социальной ответственности ставку 0%, как это практикуется в европейских странах, тогда да. Даже шесть процентов — это все равно деньги! Их все равно надо будет отдавать! И возникает вопрос: откуда их возьмут бийчане? В городе еще надо поискать такую работу, чтобы заработать на ипотеку.
Покупать или продавать?
— Еще появился слух, что покупатели стали активно присматриваться к частным домам. Отмечается ли на них спрос?
Анастасия Исаева, АН „Капитэль“:
— Частные дома пользовались у нас спросом и до пандемии коронавируса: коммуналка растет, люди переезжают в частный сектор. Но сейчас звонков от людей, интересующихся таким видом недвижимости, стало заметно больше.
— Ажиотажа не наблюдается? Может, кто‑то решил вложить деньги в недвижимость, чтобы не прогорели?
— Да, желание вложить деньги, чтобы не прогорели, встречается, у моих знакомых были заявки от клиентов с прямой задачей — найти квартиры подешевле для инвестиции в недвижимость. Это, как правило, второй-третий этаж, хорошее состояние, под сдачу, видимо, люди решили, что подобным образом их деньги сохранятся с большей гарантией. Сейчас наиболее ликвидными районами считается территория от центра до вокзала, Зеленый клин, „Детский мир“, был еще популярен „Трест“, но туда стремятся только те, у кого работа неподалеку.
Павел Катаров, АН „Атон“:
— На сегодняшний день вкладываться в недвижимость нет смысла, если она не дешевле рынка процентов на двадцать. В ином случае инвестировать смысла нет.
В наше время люди уже привыкли к разным экономическим катаклизмам, поэтому встречают их без паники. Ведь бывало и хуже, и намного хуже. К примеру, в 1998 году, когда и кризис, и дефолт, и все вместе. Это было очень сильно и в первый раз. Вот тогда было страшно.
— А сейчас уже опыт есть…
— Сейчас и опыт определенный есть, и выработалась привычка жить в переменчивых условиях. Я брату из Германии говорил: „Вы знаете, что у вас было вчера, что будет сегодня, и даже не задумываетесь, что вас ожидает завтра, потому что будет то же самое, что вчера и сегодня“. А у нас веселуха с утра до вечера. Любой чиновник может отфигурить у тебя, ну скажем так, процентов сорок бизнеса. Далеко за примерами ходить не надо: еще 17 марта 2019 года агентствам недвижимости можно было работать с материнскими капиталами, а 18 марта уже нет.
В завершение беседы хочу пожелать читателям всего хорошего, оставайтесь оптимистами, все будет хорошо, прорвемся!
